ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。今回は浄心駅徒歩1分！駅近かつ設備仕様にもこだわった「レーベン浄心」について考察していきたいと思います。前編はいつものようにスムラボにて詳細を記載しております。
前編のまとめ
前編の内容を簡単にまとめております。詳しくはスムラボ「レーベン浄心」ページをチェック！
立地の特徴
- 駅前ながら歩道が広く、ごちゃつき感が少ない落ち着いたエリア
- 車歩分離の動線設計で小さな子どもにも安心
- 「駅近なのに静か」「駅近なのにアプローチが整っている」という希少な環境
生活利便性
- スーパー：フィール花の木店（徒歩10分）、アオキスーパー（徒歩13分）
- ドラッグストア：V・ドラッグ、ウエルシアともに徒歩7分前後
- コンビニは徒歩2分圏に複数あり
- 駅周りよりもロードサイドに商業施設が集まる傾向あり
- 車を持たない世帯にはやや距離感がネック
教育・治安・医療
- 学区：城西小学校（徒歩11分）、浄心中学校（徒歩8分）
- 学区の評判は悪くなく、部活動数が少ない点は家庭によってメリットにもデメリットにもなり得る
- 医療施設が徒歩数分圏に充実（内科・小児科・産婦人科など）
- 犯罪発生件数は比較的少なく治安は良好
ハザードリスク
- 西区は洪水ハザードエリアに含まれるが、「中央雨水調整池」の整備が進み、東海豪雨級でも浸水被害を軽減できる見込み
- ハザードを完全に否定はできないが安心材料はある
総評（前編）
- 「レーベン浄心」は駅徒歩1分ながら、静けさ・安全性・住環境を備えた希少な立地
- 生活利便はコンビニ以外はやや距離感があるため、車利用やレンタカー併用を想定する必要あり
- 教育・治安・医療の安心感は十分
物件概要
こちらが物件概要です。
| 物件名称 | レーベン浄心 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区花の木三丁目1603番3他（地番） |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅徒歩1分※エレベータ出入口 |
| 総戸数 | 70戸（一般販売対象外住戸2戸含む。他、管理事務室1戸） |
| 完成予定 | 2027年1月下旬（予定） |
| 入居予定 | 2027年2月下旬（予定） |
| 駐車場 | 敷地内11台［平置9台、平置（小型）1台、車椅子使用者優先1台］ 月額使用料：未定 敷地外20台（平置）※2025年7月22日現在 月額使用料：未定 ※敷地外駐車場については貸主と直接賃貸借契約を結んでいただきます。永続的に利用が保証できるものではありません。 |
| 自転車置場 | 129台（平置5台、傾斜ラック式17台、2段ラック式107台） ※月額使用料：未定 |
| 売主 | タカラレーベン |
| 販売状況 | 第一期予告広告 |
| 販売戸数 | 未定 |
| 販売価格 | 未定 |
| 最多販売価格 | 未定 |
| 間取 | 2LDK～3LDK |
| 専有面積 | 51.20m²～71.18m² |
| 管理費（月額） | 未定 |
| 修繕積立金（月額） | 未定 |
| 修繕積立基金 | 未定 |
| その他諸費用 | 未定 |
多くを語る必要がない、駅徒歩1分の物件です。尚、余談ではありますが一般販売対象外住戸というのは2通りのパターンがありまして…
- 地権者住戸で売れない
- 無抽選にしたい顧客がいて、その住戸を販売対象外という設定をして購入できるようにさせてあげる
という2パターンがあったりします。
建物について
外観デザイン
外観は、タカラレーベンらしいやや重厚感のあるブラウン系の意匠。
タカラレーベンの外観パースっていつもめちゃくちゃカッコいいのよ。
なんか、色合いとか日の当たり方なのか。なんなのか分からないけど、他社にないパースのカッコよさがある。
敷地配置
敷地配置地図はこんな感じ。
正直、地型は悪い・・・。でもこの地型だからこそできた北側の歩行者用のアプローチはとっても素晴らしい。マンションなんて住む分には地型そこまで気にすることは無いですからね。自身の部屋の間取りや眺望の方がよっぽど大切。
駅1分なのに贅沢に建物までアプローチがゆったり取れており、駅近小規模物件にはあまりない贅沢さがレーベン浄心にはある。
共用部
アプローチはゆったりしていますが、エントランスはデザイン性は高いもののちょっとこじんまりとしています。まぁ駅徒歩1分なのでこんなものかなと思いつつ。
間取り・設備仕様
まだ全容は公開されていませんが、既に確認できるモデルルーム情報や図面の一部から感じたのは、
「見える部分にはしっかりお金をかけている」というタカラレーベンらしい仕様方針です。
水回りや床材・建具はかなり上質なものが採用されていて、「お、これ良いな」と思わせるディテールが散りばめられています。
良いポイントでいけば・・・
一番分かりやすいのは・・・タカラの水ですね。タカラレーベンマンションでは定番ですが住戸内のありとあらゆる水が浄水として利用できるようになっております。
またお風呂には標準でマイクロバブルが利用できるようになっています。
さらに浴室にはTVが標準搭載12インチで結構大きかったです。
他にも戸数の割にはディスポーザー等も付いていたり、標準で天板フィオレストーンでしたり
キッチン周りの仕様もなかなかに高い・・・。
仕様がちょっと低いと感じるポイントとしては
浴室のブラケットライトや、ロータンクトイレ
ドアストッパーキノコとか…久々にキノコ見たので結構びっくりしました(笑)
全体的には良いと思いますが、「浴室TVなどは後からお金を掛けると高いし、やろうか悩むポイントには最初からお金がかかっており、逆にドアストッパーとか気になるかどうかわからないポイントで変更オプション金額も大きくならない箇所は気になる人は自分でやって。」スタイルで、これが原価が上がってきた現代のスタンダードになっていくのかな。なんて感じを受けました。
あとは、個人的に気になるのはスラブ厚ですね。
ボイドスラブの220～240mmなのでちょっと薄くないか、若干ですが上下階の遮音が気になるやもとも思っております。（※ただボイドでも直床なので二重床時よりは遮音が高いかと思われます）
新築時は確認が難しいですが、竣工後や中古の際には現地にて実際に確認されることをおススメいたします。（もちろん気にならない方には梁も少ない施工になるのでおススメです）
マーケット
周辺中古
現在周辺で一番のベンチマーク物件は、すぐ近くにある【パークホームズ浄心ザ・レジデンス】（2019年築）。
※供給があまり周辺は多くなく、築浅が少ない状況です。
- 3LDK（67.7㎡／南向き）→4,150万円（坪単価約204万円）
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 築年 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| プレサンスロジェ浄心パークサイド | 西区花の木2 | 浄心駅徒歩5分 | 2020年3月 | 60.47㎡ | 18.27坪 | 4,200万円 | 230万円 |
| バンベール・グラン花の木 | 西区花の木1 | 浄心駅徒歩7分 | 2007年2月 | 89.68㎡ | 27.09坪 | 4,780万円 | 176万円 |
| ダイアパレス浄心 | 西区上名古屋3 | 浄心駅徒歩4分 | 1997年9月 | 91.96㎡ | 27.78坪 | 3,980万円 | 143万円 |
| 浄心ステーションビル北館 | 西区浄心1 | 浄心駅徒歩2分 | 1989年11月 | 119.17㎡ | 36.00坪 | 3,098万円 | 86万円 |
築6年でこの価格ですから、レーベン浄心は坪単価240〜250万円前後からのスタートではないかなという印象です。（※訪問時点で価格発表なしでした※）
駅徒歩1分というプレミアム立地を考慮すれば、＠265万円という世界線もありえそうな気はします…。
管理費・修繕積立金はまだ未定ですが、総戸数70戸+ディスポーザーなのでランニングコストはちょっと気になるところですね。
個人的には2025年の今のタイミングなら@230～@250万円で早め購入判断ライン、@250～@280万円であの場所に住みたい人（資産性置いておいて）はGOライン、@280～@300万円で要比較検討ラインかなと思います。
まとめ
レーベン浄心いかがでしたでしょうか。駅徒歩1分ながら歩車分離かつ少し長めにとった贅沢なアプローチの物件。名古屋でも珍しいマンションですね。立地は駅近以外の部分で好みが分かれるかもしれませんが、やはり駅1分は正義。予算があって、ご興味ある方は一度ご見学されてみてはいかがでしょうか。
少しでも参考になれば幸いです！
今回も最後までブログお読みいただきましてありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう！
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