続日本一不動産投資の難しい都市『名古屋』で不動産投資を成功させる（賃貸編）
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
今回は「続」日本一不動産投資の難しい都市『名古屋』で不動産投資を成功させる（賃貸編）となります。スムラボの前編からの続編となりますのでまだお読みいただいてない方は下記のバナーより前編を先にご覧になってください。
スムラボ前編
下記リンクより前編の詳細がご覧いただけます。
簡単なまとめ
- コンパクトシティゆえに、立地による需要の差が極端
→ 駅の出口や通り一本で家賃が変わる - 学区信仰が強く、エリアの選定が命取りに
→ 駅近＝正義ではなく「学区で選ぶ」文化がある - 持ち家志向が圧倒的に強い
→ 名古屋市の持ち家率は62.6％（東京44.7％、大阪市54.5％より高い） - ファミリー層の賃貸需要が少なめ
→ 賃貸層は「単身者・学生・転勤族」に偏る傾向 - 駐車場の有無が超重要
→ 車社会のため、駅近でも駐車場がないと選ばれにくい - 1R・1Kマンションは供給過多
→ オープンハウス等が大量供給しており競争が激化中 - 「どのエリアにどんな需要があるか」を徹底的に把握
- 若者向け／ファミリー向け／外国人向け／学生向けなど
- 名古屋ならではの文化（持ち家・学区・地縁）を理解する
- ファミリー賃貸より、ディンクスや学生、転勤層をターゲットにする方が安定
区分投資は利便性×家賃×仕様…
昔からお話しておりますが、名古屋はとにかく仕様が高い。
そんなでもない物件価格でも天然石を使用していたり、浴室ダウンライトだったり…。これはプレサンスやオープンにおいても同様の話ができます。その中でなるべく自物件へ客付けをしていきたいなら、下記の組み合わせのどれかは取り入れるべきだと思っております。
- 家賃が取れるであろう立地×家賃が取れるであろう物件（タワマンとか高級物件）
- 再開発立地×ランドマーク物件
- 競合少ない×高仕様×低グロス
この組み合わせのどれかを選択するだけでもグッと可能性が高まる。そんな気がしています(笑)
AD（広告費）を使う発想を持つ
次に、ちょっと現場っぽい話をします。
それが「AD（広告費）」です。
ADと聞くと、投資家さんの中には「余分なお金を払うのは嫌だ」と感じる方も多いんです。
でも、これを嫌ってしまうと名古屋の賃貸投資はうまくいきません。
「お前、そんなこと言って自社で広告費欲しいだけだろう！」
なんておっしゃる人もいるかもしれません。
だがしかし、これには明確な理由があります。想定している以上に顧客の数が一気に増えます。
どういうことか？
それは「不動産賃貸仲介市場の構造」に理由があります。
日本はとにかく不動産会社が多い。
駅前を歩けば、コンビニより多いんじゃないか？というくらい不動産屋の看板が並んでいます。
しかも、参入障壁が低い。
宅建業免許を取れば小さな店舗でもすぐに始められるから、有象無象が参入しているんですね。
その中にはよく言う「手数料0円」業者も恐らく沢山いるでしょう。
そんな中で、もしADゼロの物件を仲介したら…（まぁすることは無いのですが）
仲介業者には1円も入りません。。（当たり前ですが）
そんな物件を紹介すること、普通に考えたらないですよね。
つまりここで言う顧客というのは「借主」ではなく「客付不動産屋さん」のことなのです。
一方で、AD1ヶ月分・2ヶ月分が付いている物件ならどうでしょう？
同じように紹介するなら、少しでも自分の取り分が多い方を勧めたいのが商売。
手数料0円業者はADが無ければ動きません。
つまり、 ADが無い物件は紹介すらしてもらえない可能性がある わけです。（しかも悲しいことに、そこそこの小金持ちで手数料をケチりたい顧客層は一定数います。なので、なんだかんだ高額賃料の住戸の顧客も持っていたりすることもあります。）
「空室で1ヶ月分家賃を失う」
のと、
「ADを1ヶ月分払って早めに決まる」
投資家にとっては結果的に同じこと。
であれば、むしろADを払ってでも入居率を高めた方が、長期的には収益安定につながります。
賃貸投資の勝敗は、実は「ADをきちんと戦略的に使えるかどうか」で決まる場面も多いんです。（もちろん、AD欲しさに囲い込みをしない不動産屋を選択する必要も十二分にあります）
まさに「ADを制する者は名古屋を制す」たしかこんな有名な言葉があった気がします。。(笑)
スムハジメおすすめエリア
私はインカムもキャピタルも両取りしたいタイプなので、都心が比較的多いのですが下記が個人的なおススメエリアです。
- 栄ミナミエリア
- 錦一丁目・二丁目エリア
- 久屋大通公園南側エリア
- 名古屋駅周辺
- 名城線沿線（東海通とか大曽根とか）
詳しくは後日、スムハジメ｜名古屋マンションチャンネル（YouTube）にて先日のセミナーの様子を公開しますので是非ご覧になってください。
※公開しましたら、こちらのブログにもURL掲載いたします。
番外編
私がもし、1棟物件で名古屋でチャレンジをするとしたら・・・
「熱田」～「神宮前」を選びます。
結構、不思議じゃないですか？都心でもないし。
実は、理由があって・・・。
- 圧倒的な競合不足
- 再開発アリ
- 物件価格があまり高くない
- ランドマーク物件なし
というありがたい条件が整っており、割と量産型1棟木造物件でも負けにくい環境となっているのです。
この地図を見て分かる通り、1R屋マンションも比較的少なく
開発の計画もいくつかあり、新築マンションでも単価が＠250-260くらい。そして大手の供給もない、需要が無いのではなく、これからより一層需要が期待できる街なので悪くは無いと思っています。
そんな目線も面白いかなぁと…。
さいごに
いかがでしたでしょうか。
日本一不動産投資の難しい都市『名古屋』で不動産投資を成功させる（賃貸編）
名古屋は今まさに、注目が高まりつつあります。永らく伸び悩んでいたマンション価格もジリジリと上がりだし、海外勢の参入も少しばかり目に着くようになってきました。
今はまだ一般サラリーマンも参入の余地のある市況だと個人的には思います。
そんな中でココには名古屋のマンションの情報が集まっています。
名古屋でのマンション売却や購入、賃貸管理等、信頼できる会員制高級不動産専門店「幸せ富動産」に任せてみてはいかがでしょうか。
今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
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